INVESTISSEMENTS ET PROMOTION IMMOBILIÈRE

Le dieu rendement

Le haut rendement, Saint Graal de tout investisseur. Plus on le maximise, plus les sourires s'étirent. Contrairement à la plus-value future du bien, qu'il est pratiquement impossible d'estimer sur le long terme, le rendement peut être anticipé dans les grandes lignes. C'est d'ailleurs ce que font la plupart des promoteurs en vous faisant miroiter des taux souvent au-dessus de la réalité. Primo, n'oubliez pas que ce qui vous intéresse, c'est le rendement net. À la différence du brut – généralement celui cité par les agences immobilières –, résultat du ratio entre l'investissement total et la somme des loyers annuels, le rendement net sera encore raboté des précomptes mobiliers, impôts sur le revenu, frais de gestion, d'entretien, de réparations, d'assurance incendie... C'est seulement lorsque cette flopée de frais est prise en compte qu'on peut chiffrer plus justement le montant qui atterrit effectivement au fond de notre poche.

Quel rendement espérer ?

On l'a dit, les promoteurs n'hésitent pas à vendre aux potentiels acquéreurs de biens immobiliers des taux de rendement un peu trop alléchants. Le rendement net à 6%, ce n'est plus d'actualité. Selon un panel d'experts réuni par le journal l'Echo, il faudrait désormais tabler sur un rendement annuel net de 2,7% pour une maison. Pour un appartement, on tournerait plus autour de 2,5%. La raison de cette baisse : le prix de l'habitat, qui a bondi plus rapidement que le montant des loyers demandé aux locataires. Il n'empêche, l'opération demeure toujours bien plus intéressante que de placer ses fonds sur un carnet d'épargne (sans compter la très probable plus-value future). Pour parvenir à un tel rendement net, il faudra partir d'un rendement brut avoisinant les 5 à 6%. N'oubliez jamais qu'une certaine dose d'incertitude demeurera toujours : risque de vide locatif, locataire mauvais payeur, travaux inopinés... Mieux vaut être prudent et prendre en compte de façon anticipée ces aléas au moment de calculer votre rendement futur. Si surprise il y a, au moins sera-t-elle plaisante !