Investir dans l’immobilier neuf

Loi Breyne :

pour que l'achat sur plan reste un bon plan

En matière de protection de l’acquéreur, le marché immobilier doit une fière chandelle au ministre Breyne qui a donné son nom à la loi qui, depuis 1971, couvre le transfert de propriété, le paiement, la garantie d’achèvement des travaux et la réception de l’immeuble. Il y a un demi-siècle, l’acquéreur d’un bien sur plan ou en cours de construction s’exposait à des risques impensables aujourd’hui : lorsqu’un promoteur ou un entrepreneur faisait faillite, ses clients se retrouvaient sans maison, mais avec le crédit alloué à celle-ci...

À qui et quand s’applique la loi Breyne ?

L’immeuble doit être destiné à l’habitation principale, et non une résidence secondaire ou une exploitation professionnelle.

Quel que soit le nombre d’intervenants dans les travaux, la loi Breyne prévoit de lier au maître d’ouvrage un seul intervenant : l’entrepreneur ou le promoteur, peu importe la taille de l’entreprise. Le maître d’œuvre est sous le coup de la loi même sur les travaux pour lesquels il fait appel à un sous-traitant. Tant que vous n’avez signé qu’un seul contrat avec une seule personne, la loi Breyne vous couvre. Si l’entrepreneur vous fait signer avec un «sous-entrepreneur» pour une certaine intervention, la protection tombe à l’eau. L’entreprise liée contractuellement doit vous livrer une maison ou un appartement dans sa totalité. Ainsi, la loi Breyne ne concerne pas les biens livrés Casco (voir le chapitre dédié), car ils sont par définition incomplets.


À moins que l’entrepreneur s’engage à achever la maison ou l’appartement. La loi a par la suite été étendue pour couvrir les ventes d’habitations existantes avec de grands travaux de rénovation ou d’agrandissement prévus immédiatement. Le prix total des travaux doit alors représenter plus de 80% de l’opération et dépasser les 18 600 €.

Enfin, la dernière condition pour bénéficier de la couverture de la loi Breyne est de procéder à un paiement par tranche, au fur et à mesure de l’accomplissement des travaux.

Attention, ces trois conditions sont « sine qua non » ! Si vous ne les remplissez pas toutes, n’espérez pas bénéficier de la loi Breyne.

En pratique, que prévoit la loi Breyne ?

Pour vous garder de brûler toutes vos économies dans un chantier qui n’aboutira pas, la loi agit sur deux fronts.


Du côté du maître d’ouvrage, il est interdit de lui demander un acompte supérieur à 5% du prix total. Par la suite, au cours des travaux, l’entreprise liée contractuellement à lui ne peut quémander des versements supérieurs au prix de ce qui a déjà été construit. En d’autres termes, le paiement n’est « en avance » que sur les 5 premiers pour-cent, et le client ne fait que « rattraper » les factures par la suite.


Du côté de l’entrepreneur, et c’est là que la loi est la plus sécurisante pour le client, une caution doit être bloquée afin de garantir l’achèvement des travaux. Cette garantie bancaire est valorisée à 5% du prix pour les entreprises agréées et à 100% pour les sociétés qui ne le sont pas. La caution est libérée lors de la réception du bien : en deux parts égales réparties entre la réception provisoire et la définitive pour les entrepreneurs agréés et intégralement lors de la réception provisoire pour les non agréés.


Le contrat, pièce maîtresse de votre relation avec l’entrepreneur, doit impérativement contenir les mentions suivantes, sous peine d’annulation :

  • prix fixe total de l’achèvement des travaux (il ne peut être révisé qu’à des conditions strictes, et à concurrence de 80% au maximum), mode de paiement ;
  • date de délivrance et conditions du permis d’urbanisme ou condition suspensive de l’octroi de celui-ci ;
  • condition suspensive de l’obtention d’un financement (si le client ne paie pas sur fonds propres) ;
  • description des parties privatives et communes ;
  • dates de début et de fin des travaux, délai d’exécution ou de livraison, et les dommages et intérêts en cas de retard (au moins équivalents à un loyer normal du bien achevé) ;
  • existence d’aides publiques régionales et les conditions de celles-ci en annexe ;
  • annexe avec les plans précis et le cahier des charges, signés par l’architecte.

(plus d’infos, par la Confédération Construction :http://www.fegc.be/publication/pdf/breyne_fr.pdf)