INVESTISSEMENTS ET PROMOTION IMMOBILIÈRE

Conseils

Emprunter pour financer

Si vous désirez emprunter de l'argent pour financer votre investissement immobilier, il vous est, bien sûr, possible de passer par un emprunt classique, similaire à celui contracté pour l'achat de votre habitation. Il n'y a, d'ailleurs, pas de différence notoire entre les deux cas de figure, tant sur le plan des conditions d'octroi de l'emprunt que sur celui de son taux. Par contre, deux autres possibilités s'offrent à vous. La première : la reprise du crédit logement existant. Si vous avez déjà contracté un premier emprunt pour votre habitation principale, et qu'il est déjà bien remboursé, vous pouvez requérir la reprise de ce crédit pour votre nouvelle acquisition et économiser les frais de notaire, d'hypothèque et d'enregistrement. Bien évidemment, l'ancien taux s'alignera sur celui actuellement en vigueur. Autre option : le crédit « bullet ». Ici, l’entièreté du capital devra être remboursée, en une fois, à une date préalablement fixée. Seuls les intérêts seront versés périodiquement. Attention, le bémol, c'est que la valeur ces intérêts ne diminuera pas progressivement puisque la somme prêtée reste la même durant toute la durée de l'emprunt. L'idée est toutefois intéressante pour ceux qui attendent une rentrée importante (par exemple une assurance-vie), mais qui désirent investir avant qu'elle soit tombée.

Les grandes villes
ont la cote

L'affirmation n'est pas neuve et, au vu des perspectives esquissées par les experts, elle gardera sa pertinence dans les années à venir : les grandes villes sont un lieu à privilégier en tant qu'investisseur immobilier. C'est là que la demande en matière de logement est la plus dense. À moyen terme, celle-ci s'amplifiera même. La raison : une volonté accrue d'une majorité des Belges d'avoir à portée de main toutes les facilités qu'une métropole peut offrir, qu'il s'agisse de commerces, d'écoles, de lieux de loisirs, de transports... Une telle demande, c'est l'assurance de louer vite et facilement – à un prix avantageux pour le propriétaire – et de voir la valeur de son bien augmenter d'année en année. Mais quelle ville faut-il favoriser ? À ce jeu, la Flandre et Bruxelles semblent offrir des perspectives plus attrayantes que la Wallonie. En tête de peloton, on retrouve Anvers, secondée de peu par la capitale belge. Gand atterrit en troisième position, suivie de Malines, Ostende, Alost, Louvain Bruges et Courtrai. Si vous désirez investir en Wallonie, il faudra privilégier Mons, Charleroi, Namur, La Louvière ou Courtrai.

Immeuble vide : gare à l'amende

On l'accordera aisément : à une époque peu glorieuse où une frange de la population continue de dormir dans la rue, laisser de potentiels logements vacants frôle l'aberration. Cela, les Régions l'ont bien compris, et ont mis en place des mesures visant à résorber le phénomène. Pour repérer les fautifs, elles utilisent les relevés d'eau et d'électricité. Si la consommation est anormalement basse, elles envoient un agent vérifier que le bien n'est pas laissé vide sans justification. Il y a d'abord un mécanisme permettant une prise en charge (volontaire ou forcée) du logement inoccupé par un opérateur immobilier. Ce dernier aura alors pour mission de le retaper, si besoin, et de le louer à petit prix à des individus précarisés. Il y a, surtout, une jolie amende qui pend au nez du propriétaire. À Bruxelles, elle s'élève à 500 euros par mètre de façade multipliés par le nombre d'étages non occupés (les caves ne comptent pas). En Wallonie, depuis fin mai 2017, l'instauration d'une amende similaire a été votée par le Parlement. Le calcul est le même, sauf que la somme de base n'est plus 500 euros, mais 200 euros. Ajoutons, finalement, que beaucoup de communes prévoient une taxe supplémentaire pour les logements inoccupés.

Fixer le montant du loyer

Périlleux exercice ! En Belgique, le montant des loyers n'est pas réglementé. Libre au preneur et au bailleur de négocier leur prix. En tant que propriétaire, on est évidemment tenté de proposer le loyer le plus élevé possible. Il faut pourtant raison garder : une somme excessive accroîtrait dangereusement le risque de vide locatif. Comment trouver un juste milieu? D'abord en étudiant les montants demandés par vos pairs et par les courtiers pour des biens comparables (on trouve pas mal de chose sur les portails web). Attention, les prix affichés sont ceux qui n'ont pas encore été négociés : souvent, ils sont légèrement surévalués pour laisser la possibilité au futur locataire d'obtenir une réduction aguicheuse. On conseillera, dès lors, de raboter ces prix de 5% pour se faire une idée plus fidèle du montant adéquat. Depuis fin 2016, la Région wallonne a mis en ligne un calculateur de loyer indicatif (on attend toujours celui pour Bruxelles). Il a pour objectif d'aider locataires et propriétaires à disposer d'un point de référence en fonction des différentes caractéristiques du logement. Actuellement en phase de test, vous pouvez y accéder via l'adresse suivante : http://lampspw.wallonie.be/dgo4/site_grilleloyers/

"Les grandes villes sont un lieu à privilégier en tant qu'investisseur immobilier"