Garantie décennale

l'esprit tranquille

En plus de la loi Breyne pour les acquéreurs de biens immobiliers sur plan ou en cours de construction, la garantie décennale (articles 1792 et 2270 du Code civil) prévient des risques de malfaçon ou de vices graves. Et ce y compris pour les immeubles, maisons et appartements qui ne sont pas du ressort de la loi Breyne. Sans cette période où la responsabilité de la qualité et de la viabilité du bâtiment repose sur les épaules de celui qui l’a conçu et celui qui l’a construit, on n’ose imaginer à quoi ressemblerait le marché immobilier. Personne n’y verrait une opportunité d’investissement tellement les risques seraient démesurés, et le manque de confiance pourrirait toute relation entre vendeurs et acquéreurs, ainsi qu'entre maîtres d’ouvrage et entrepreneurs. Grâce à la responsabilité décennale, tous trouvent leur intérêt dans un bâtiment durable et à la conception soignée. Avec cette règle claire, la confiance règne et ouvre l’horizon des investisseurs. Ces articles du Code civil ont clairement un caractère d’ordre public. Personne ne peut s’y soustraire, même en imaginant des clauses farfelues sur le contrat d’entreprise visant à réduire la durée de la responsabilité décennale ou son étendue.

Sur quoi porte la garantie ?


La responsabilité décennale des constructeurs n’est pas comme l’omnium de votre voiture : vous ne pouvez pas vous retourner sur l’entrepreneur pour le moindre souci rencontré pendant les dix premières années de sa construction. Le vice doit affecter l’édifice ou le gros ouvrage de l’immeuble. Dans cette catégorie, citons les problèmes d’humidité, d’étanchéité, les fissures dans les murs et les fondations de mauvaise qualité, des briques qui ne supportent pas les écarts de température, des matériaux qui s’effritent... En bref, tout ce qui se détériore plus vite et de façon plus aiguë que ce que l’usure normale pourrait causer. Le vice doit être suffisamment grave pour se retourner contre le constructeur : il doit porter atteinte à la solidité partielle du bâtiment ou à même d’affecter progressivement et durablement celui-ci.


En revanche, il va de soi que le maître d’ouvrage est responsable de son bien, et qu’il doit s’en occuper « en bon père de famille ». Si vous avez laissé péricliter votre bien (infiltration, condensation, manque d’entretien des égouttages et des gouttières...), vous ne pouvez en vouloir qu’à vous-même. Le préjudice doit évidemment avoir un lien de causalité avec le travail de l’entrepreneur et de l’architecte, liés à vous par un contrat d’entreprise.

Dernier détail : si le vice rend le bâtiment impropre à l’usage qui lui est réservé, la garantie décennale ne s’active pas tant que la stabilité du bâtiment n’est pas affectée.

Sur quelle durée ?


Question pas si bête, car si son nom indique bien qu’elle porte sur dix ans, à partir de quand compte la garantie décennale ?

La responsabilité des constructeurs porte sur les dix années qui suivent l’agréation des travaux. La date d’agréation est définie par la réception définitive de l’ouvrage. Dans certains cas, les parties se sont mises d’accord pour compter à partir de la réception provisoire. Soyez sûr d’être sur la même longueur d’onde que votre entrepreneur, et couchez cela sur papier dans les clauses du contrat. N’ayez pas peur de sembler pinailler sur des détails : il vaut mieux cela qu’un malentendu, voire une action en justice.

Les dix ans ne portent pas sur la découverte du vice, mais sur l’action intentée en justice. Si vous décelez un vice et que vous ne réagissez pas avant le dixième anniversaire de l’agréation des travaux, vous êtes hors délai. Cette action doit viser aussi bien l’entrepreneur que l’architecte : l’action contre l’un n’interrompt pas la prescription à l’égard de l’autre.

Si l’immeuble change de propriétaire, il ne change pas de concepteur... Il va donc de soi que la durée restante de la garantie est transférée à l’acquéreur, qui en devient l’ayant droit du maître d’ouvrage.