Investissements et promotion immobilière

6 conseils
pour investir intelligemment

1. Scindez votre investissement

Mieux vaut investir dans plusieurs biens immobiliers de moindre coût que de tout injecter dans un seul. Pour que votre investissement soit rentable, il est nécessaire de le louer. En acquérant plusieurs biens, idéalement de natures différentes (un appartement, un garage, un kot...), vous réduirez considérablement le risque de ne percevoir aucun revenu pour cause de vide locatif ou de mauvais payeur.

2. Choisissez la proximité

La logique de diversification du portefeuille immobilier aurait plutôt tendance à imposer le contraire : pour éviter les désagréments liés à une potentielle mauvaise conjoncture économique dans une région, il vaudrait mieux acquérir des biens éloignés les uns des autres, soumis à des réalités économiques différentes. Pourtant, à défaut d'être à la tête d'un portefeuille immobilier bien dodu, et d'avoir les moyens d'assurer un suivi efficace et continu sur place, il est préférable de viser la proximité. La raison est 100% pratique et se justifie d'autant plus lorsque l'investissement est de faible envergure. Un bien locatif nécessite un suivi important par le propriétaire. Il faut non seulement être en mesure de trouver le locataire adéquat, mais également pouvoir répondre présent à chaque fois qu'une obligation à charge du propriétaire se manifeste. Il est, de surcroît, bien plus aisé pour vous d'évaluer la situation d'un bien si vous connaissez déjà le milieu dans lequel il s'inscrit. Plus vous investirez une somme importante dans un bien, moins cette règle de proximité sera pertinente.

3. Gardez un oeil sur le revenu cadastral

Lorsque vous louez votre bien à des particuliers (en opposition aux locataires professionnels pour lesquels des règles différentes interviennent), vous serez imposé sur base du revenu cadastral des lieux et non sur la somme réellement perçue par le truchement du loyer. Il importe donc de vous assurer que le montant de celui-ci n'est pas démesuré. Logiquement, les revenus cadastraux sont revus tous les dix ans (on appelle cela la péréquation) afin de les adapter à la réalité conjoncturelle des lieux. Dans les faits, ça n'a plus été fait depuis 1980. Certes, ces revenus sont indexés, mais sur base des indices de prix à la consommation et non sur la réalité du bien, qui peut très bien avoir perdu de la valeur pour telle ou telle raison (imaginons, par exemple, qu'on ait construit une centrale électrique juste à côté). Prudence, donc.

4. Anticipez le futur

On le sait : un investissement immobilier s'opère, généralement sur le long terme. Aussi, il est important de faire preuve d'un minimum de prévoyance. Commencez par envisager la possibilité que vos besoins et ceux de vos futurs locataires puissent évoluer avec le temps et faites en sorte de pouvoir adapter les lieux à ceux-ci lorsqu'ils se manifesteront. On achète souvent des espaces trop petits. En en choisissant des plus grands, on facilite d'éventuelles futures transformations. Dans le même ordre d'idée, n'oubliez pas que la tendance se durcit salutairement en faveur de la durabilité et de l'éco-énergie. Les mentalités et les normes vont aller de plus en plus dans ce sens, autant prendre les devants et ajouter ces variables à vos exigences au moment d'opérer votre choix.

5. Restez le seul maître à bord

Les spécialistes préconisent d'éviter d'investir dans un bien dépendant d'une structure qui le dépasse, comme ce serait le cas pour une chambre d'hôtel, un kot dans une résidence ou une partie d'exploitation. Cela vous placerait en position de dépendance par rapport à l'exploitant des lieux, réduisant votre aptitude à prendre des décisions par vous même lorsqu'il faut, par exemple, rénover le bien. De manière générale, veillez à toujours investir dans un bien dont vous aurez la gestion complète.

6. Optez pour un bien que vous aimez

Parce que vous devrez vous investir dedans, parce qu'il est plus facile de vanter les mérites d'un bien dans lequel on croit vraiment, parce qu'il fera partie de votre patrimoine, que vous pourrez le léguer à vos proches ou envisager de vivre dedans un jour ou l'autre : n'hésitez pas à vous laisser guider par vos coups de coeur. Cela ne veut pas dire qu'il faut perdre tout sens des réalités, mais l'attrait prononcé pour le bien que vous acquerrez est assurément un plus à ne pas sous-estimer.

Mieux vaut investir dans plusieurs biens immobiliers de moindre coût que de tout injecter dans un seul.