Investir dans l’immobilier neuf

Le pour et le contre

Vous souhaitez emménager dans votre propre maison, ou vous voulez investir dans l’immobilier maintenant que vous avez fini de rembourser votre précédent emprunt ? Après avoir déterminé quel type de bien vous désirez, il faudra vous orienter vers les biens existants ou le neuf. Voici quelques points clés pour s’y retrouver ou conforter son intuition initiale.

Le pour

En avance sur son temps.


Électricité, plomberies, sanitaires, isolation… Les normes et exigences se multiplient et sévissent au fil des années. En achetant une maison ou un appartement neuf, vous avez la certitude d’investir dans une brique ciselée, fignolée dans les règles de l’art. Vous n’aurez pas de mauvaise surprise qui vous forcerait à mettre la main à la poche pour vous remettre aux normes, voire payer une amende si l’infraction est constatée alors que le bien est déjà en location !


Moins de démarches.


En même temps que les clés, vous recevez un dossier on ne peut plus complet et ordonné, puisqu’il vient d’être ouvert. Impossible de se perdre quand on est à la case départ. Ne courez pas à gauche et à droite pour obtenir les certificats énergétiques et autre dossier d’intervention ultérieure : tout est là, à côté de l’acte du notaire.


Contemporain.


Pour vous si vous comptez y vivre, ou pour les locataires qui occuperont votre bien immobilier, ce dernier aura plus de chance de convenir à ses habitants s’il est neuf. En effet, on ne vit pas comme on le faisait il y a quelques dizaines d’années : les pièces ont changé de fonction et de taille pour mieux s’adapter à nos nouveaux trains de vie et la composition des familles. Dans une maison neuve, pas besoin d’abattre les murs de pièces étriquées, car elles seront optimisées dès leur conception.


Les vices ne sont pas (tout de suite) votre affaire.


Pendant les dix premières années, le moindre souci ayant attrait au gros ouvrage sera la responsabilité de l’architecte et de l’entrepreneur (voir le chapitre consacré à la garantie décennale). Avant que cette période ne soit révolue, votre principale préoccupation sera donc de mettre votre bien en location. Après ces 10 ans, vous aurez alors le choix entre poursuivre avec ce bien, qui a fait ses preuves, ou vous en délester s'il ne vous a pas convaincu.

Le contre

La TVA plus sévère que les droits d’enregistrement.


La fiscalité décourage à investir dans une maison ou un appartement neuf. C’est simple : à valeur égale, un bien coûtera plus cher sur le marché neuf que sur le marché secondaire. De 21 % de TVA à un droit d’enregistrement étiqueté à 12,5 %, il n’y a pas photo. Un constat, plus qu’un calcul, encore plus flagrant lorsque le taux du droit d’enregistrement est réduit à 6 % en cas de petit revenu cadastral. Il existe cependant des astuces pour alléger l'addition. Nous les aborderons dans un chapitre dédié.


Les meilleurs terrains à construire sont déjà construits.


Acheter une maison neuve, c’est aussi acheter le terrain sur lequel elle trône. Or, et c’est fort logique, une agglomération se développe en premier lieu sur les meilleurs terrains. Par la suite, on occupe les interstices ou on détruit pour reconstruire, ou bien on se résigne à faire plus de kilomètres en s’installant en périphérie. La perle rare existe, mais le terrain est forcément plus cher.


C’est un pari.


Certes, il y a les garanties, mais elles ne couvrent que les vices les plus graves. Les matériaux et techniques de construction modernes n’ont pas tous fait leurs preuves, et on ne peut pas être sûr que le bien neuf vieillira comme du bon vin. De même, les modes changent plus vite pour le neuf, alors que le charme de l’ancien ne fait que grandir.


Les relations avec le vendeur et les voisins.


En étant le premier propriétaire d’une maison, vous y imposez forcément votre marque. Mais vous ne pouvez absolument pas compter sur le vendeur pour vous mettre le pied à l’étrier, puisqu’il ne connaît pas beaucoup mieux la maison et le quartier que vous. C’est peut-être un détail pour beaucoup, mais connaître l’histoire de la brique et de la terre peut s’avérer important pour d’autres, ne serait-ce que pour des conseils de jardinage. Voyons plus loin que le passage de relais entre propriétaires, en n’écartant pas les voisins de l’équation. Une construction au pas de sa porte est une nuisance. Si vos futurs voisins donnent votre visage à cette nuisance, cela pourrait rendre plus difficile votre intégration…