Investir dans l’immobilier neuf

La vente Casco, quèsaco ?

On parle de vente Casco lorsque le bien immobilier est neuf ou rénové, mais pas achevé. Le gros œuvre est livré et fermé, les châssis sont posés et les séparations avec les parties communes sont effectives. En général, les arrivées d’énergie sont installées et les parties communes, s’il y en a, sont achevées.

Le bien n’est pas (encore) occupable ou habitable : il manque bien plus qu’un coup de peinture pour poser ses valises ! Le produit étant neuf mais pas fini, sa valeur n’a pas encore rempli son potentiel, ce qui réduit drastiquement les frais d’acte. Pour les maisons modestes et les appartements, le gros œuvre fermé représente une part plus réduite de la valeur totale que pour les plus grandes bâtisses. Chez le notaire, la vente Casco permet de ne pas... casquer sur les matériaux plus nobles et les aménagements intérieurs luxueux. Toujours du point de vue du portefeuille, l’avantage du Casco est la possibilité d’organiser et d’étaler l’investissement : une fois le bien en sa possession, l’acquéreur peut choisir lui-même l’entrepreneur, l’agenda et l’équipement de son appartement ou sa maison. S’il est un bricoleur confirmé, il peut s’en charger lui-même. Un moyen d’occuper son temps libre tout en économisant un bon paquet d’argent.

La loi Breyne ne s’applique pas aux ventes Casco, à moins que l’acquéreur engage le même entrepreneur pour les travaux qui suivent la signature de l’acte. La responsabilité décennale, par contre, reste de mise puisqu’elle ne relève de toute façon que de la structure du bâtiment et du gros œuvre.


Ne confondez pas une vente Casco avec la vente d’une habitation neuve, mais aux finitions inachevées. Si le bien est habitable, bien qu’équipé de façon basique, la loi Breyne est de mise.

Ces particularités quant à la réception des travaux et l’importance de ceux qui suivent cette réception rendent vitale la précision du contrat, qui doit délimiter avec exactitude l’état d’avancement des travaux attendu pour l’agréation. Le caractère hybride du Casco incite fortement à la prudence : consultez un notaire pour avancer couvert, car les interprétations peuvent varier fortement.

Comment alléger la facture ?

Nous l’écrivons ailleurs dans ces pages : la fiscalité de l’immobilier neuf le rend moins attractif que s’il recevait le même traitement que le marché secondaire. La TVA de 21 % sur l’acquisition peut refroidir celui qui tâte le marché pour un investissement. On ne peut échapper à cette taxe, mais des promoteurs jouent des pieds et des mains pour réduire l’assiette sur laquelle s’impose la TVA. Ci-dessous, un bref aperçu des astuces (totalement légales) pour diluer ce point faible de l’immobilier neuf dans des opérations certes rebutantes pour les non-initiés, mais qui se justifient amplement quand on fait le compte des opérations. Des milliers d’euros économisés valent bien un petit effort intellectuel.


Le montage le plus couramment imaginé pour réduire la part de TVA est la séparation de la vente entre, d’une part le terrain, et de l’autre la construction. Dans ce cas de figure, la transaction qui a pour objet le terrain est soumise aux droits d’enregistrement et non à la TVA, au contraire d’une vente monolithique où sa valeur est autant taxée que celle de la brique. Le promoteur n’est alors pas propriétaire du terrain sur lequel il construit.


On peut aller plus loin dans l’optimisation, avec un troisième acte portant sur le droit d’emphytéose. Il s’agit du droit de jouissance du terrain, autre composante du droit de propriété, avec le droit du tréfonds (le sol). Les droits d’enregistrement sur l’emphytéose ne s’élèvent qu’à 2 %! Une différence notable et d’autant plus intéressante lorsque la valeur de l’emphytéose est supérieure à celle du tréfonds. Dans cette optimisation au 3e degré, l’acheteur doit donc s’acquitter de la TVA à 21 % sur l’immeuble, des droits d’enregistrement à 12,5 % sur la valeur du tréfonds et des droits d’enregistrement à 2 % sur l’emphytéose. Cela peut sembler compliqué, mais, pas de panique, vous jouirez de votre propriété de la même façon que celui qui paye 21 % sur l’ensemble, alors que le taux moyen d’imposition aura baissé de plusieurs points ! Il n’y a donc aucune raison de ne pas demander à procéder ainsi.