INVESTISSEMENT

Investir dans un appartement
ou un loft

Les règles d’or de l’investisseur immobilier

Ne pas être avare

En termes de placement pur, un bien immobilier n’est pas ce qu’il se fait de plus rentable. En se référant au panel d’experts que l’Echo a consulté en septembre dernier, on pourra compter sur un rendement annuel de 2,5% à un horizon de cinq ans pour un appartement. Ces chiffres sont moins appétissants qu’ils ne l’étaient il y a quelques années. C’est parce qu’entre-temps, le marché immobilier a gonflé plus vite que les loyers. L’écart devrait diminuer progressivement, avec des loyers augmentant à un taux un rien supérieur à l’inflation. Pour atteindre un rendement de 2,5% net annuel, visez des rémunérations annuelles brutes à hauteur de 4 à 5%. Un appartement bien occupé et requérant peu d’entretien sera donc plus rentable qu’un portefeuille d’obligations. Mais il faut avoir la patience d’y consacrer plus de temps. Si vous avez le temps et l’âme d’un bricoleur, vous pourrez d’autant plus augmenter ce rendement en baissant les charges d’entretien.

Être patient

On n’achète pas un appartement sur un coup de tête ou à la première occasion. Définissez les critères de prix (ne pas s’imposer un prêt aux mensualités démesurées), de localisation (mieux vaut un bien à proximité par souci pratique) et de standing (nombre de chambres, surface, loyer, etc.). Si pléthore de biens entrent dans vos critères, c’est mauvais signe ! Fuyez les marchés dont l’offre dépasse trop largement la demande. Un appartement qui ne se loue pas ne rapporte rien et voit sa valeur chuter. Multipliez les visites pour mieux connaître le marché et aiguisez votre instinct de chasseur d’appart. Si vous la laissez patiemment venir, l’occasion en or se présentera à vous : il s’agit d’un bien pas encore mis en vente. Vous éviterez la concurrence et aurez les coudées franches pour négocier à égalité avec le vendeur qui s’ignore.


Être prévoyant

Il ne suffit pas de trouver un appartement à un bon prix dans une zone à forte pression démographique pour crier bingo. Avant même de commencer vos recherches dans un quartier, anticipez le développement urbain. Renseignez-vous pour éviter qu’une source de nuisances s’implante juste à côté. Le bien sera dévalué et trouver des locataires sera plus difficile. Le développement économique de la ville est trop souvent ignoré : placez votre argent dans une ville à l’activité économique saine et variée. Si le seul gros employeur de la région délocalise, votre locataire le suivra s’il garde un emploi, et ne pourra plus vous payer s’il se retrouve au chômage...

L’état général de l’immeuble doit inspirer le durable. Ne laissez pas de nouvelles finitions vous duper : un coup de pinceau ne coûte rien en comparaison de grandes rénovations imprévues. Évitez les mauvaises surprises liées aux charges de copropriété : demandez à voir les derniers relevés de charges et procès-verbaux des assemblées générales. Certains parkings souterrains et ascenseurs pourraient devenir des puits sans fond ! Il en va de même pour les charges énergétiques. Le certificat PEB n’est pas à prendre à la légère: de beaux et hauts plafonds vont de mise avec une chaudière assoiffée !


Avoir conscience des risques

Si l’investissement immobilier ne comportait pas de risque, on serait tous propriétaires d’un chapelet d’appartements. Vouloir faire fructifier son argent, c’est aussi accepter qu’il y ait de mauvaises récoltes. Les longues périodes d’inoccupation peuvent arriver, et des dégâts irréversibles peuvent survenir. Les mauvais payeurs et locataires négligents, eux, peuvent mettre vos nerfs à rude épreuve. Par là, l’éventualité d’un passage devant le juge de paix existe. Mais, en plus de ces « risques du métier » de bailleur, il y a le spectre des changements de réglementation et, à leur tête, un changement de fiscalité. La pression fiscale est plutôt prévue à la hausse qu’à la baisse. L’impôt sur le revenu cadastral risque de se muer en impôt sur les revenus locatifs réels. Enfin, ne négligez pas l’influence des politiques d’environnement, de sécurité ou de régulation du marché. Les changements de majorité à la Région peuvent impacter votre gestion de l’appartement et ce qu’il vous rapporte.

En termes de placement pur, un bien immobilier
n’est pas ce qu’il se fait de plus rentable.


Si l’investissement immobilier ne comportait pas de risque, on serait tous propriétaires d’un chapelet d’appartements. Vouloir faire fructifier son argent, c’est aussi accepter qu’il y ait de mauvaises récoltes.