Investissement immobilier

Investir intelligemment en viager

On l'a vu, les récentes mesures adoptées par le gouvernement wallon rendent l'investissement immobilier en viager plus attractif qu'avant. S'il est possible de réaliser de bonnes opérations, encore faut-il garder à l'esprit un certain nombre de détails qui pourront vous être salutaires.

Sélectionnez un vendeur ni trop jeune, ni trop âgé

C'est le côté légèrement cynique de la manoeuvre, mais l'objectif reste, pour l’acquéreur, de limiter le montant et le nombre des rentes à verser au vendeur. Pour ce faire, l'idéal consiste à viser des propriétaire âgés d'une septantaine d'années. S'ils sont plus jeunes, vous verserez probablement longtemps vos mensualités. Dans le cas inverse, les rentes et le bouquet seront bien plus lourds. Dans tous les cas, sélectionnez toujours – cela tombe sous le sens – un profil plus âgé que le votre. En général, on considère qu'un écart d'une vingtaine d'années entre le vendeur et l'acheteur est un bon compromis.

Optez pour un viager «occupé»

En tant qu'investisseur, il est particulièrement intéressant de se tourner vers le viager « occupé », formule grâce à laquelle le vendeur peut continuer d'habiter le bien jusqu'à sa mort. D'abord parce que cela diminuera encore le montant des droits d'enregistrement – ces derniers ne porteront que sur la valeur de la nue-propriété –, mais aussi parce que vous n'aurez pas à vous occuper d'une potentielle gestion locative des lieux. Autrement dit, votre placement vous demandera beaucoup moins d'investissement personnel, ce qui ne gâche jamais rien quand on possède un agenda chargé.

Préférez un appartement

Et pas n'importe lequel : l'idéal est qu'il appartienne à un lot dont les parties communes (comme le toit ou les murs extérieurs) sont gérées par une copropriété et un syndicat. C'est toujours ça en moins dont vous devrez vous préoccuper. Car dans le cas d'un viager occupé par le vendeur, il y a toujours le danger que ce dernier ne prenne pas suffisamment soin du bâtiment. En présence d'une copropriété, ce risque s'amenuise. Dans tous les cas, il est préférable de garder un oeil ponctuel dessus et de choisir, en amont, un vendeur au profil précautionneux.

Choisissez une formule sur 20 ans

En Belgique, la loi n'encadre pas la durée de la rente viagère. Elle peut tout aussi bien être de 8, 12 ou 24 ans. En pratique, on opte généralement pour une formule de 10, 15 ou 20 ans. Vous devrez négocier cela avec le vendeur. Si vous n'êtes pas trop âgé, il est vivement conseillé d'opter pour une formule longue durée. Plus la durée de la rente sera élevée, plus son montant et celui du bouquet seront moindre. Vous augmenterez, au passage, la probabilité de ne pas avoir à payer les dernières mensualités.

Calculez bien votre budget

En d'autres termes, ne visez pas plus haut que ce que vos moyens le permettent. Il faut être certain de pouvoir payer, avec la régularité qu'un tel système impose, l'intégralité des potentielles futures rentes prévues par le contrat. Pas question de jouer à la roulette en misant sur un hypothétique décès précoce du vendeur. Si, d'aventure, vous n'étiez plus en mesure de vous acquitter de vos mensualités et ne trouviez pas de solution de revente, vous vous retrouveriez dépossédé du bien sans pouvoir exiger le moindre remboursement pour les sommes préalablement versées. Ca laisse à réfléchir.

Diversifiez votre portefeuille

C'est probablement la golden rule en matière d'investissement : évitez de placer tous vos oeufs dans le même panier. Cette règle n'épargne par la formule du viager. Ainsi, pour un même budget, il vaudra mieux investir en viager dans deux petits biens immobiliers que dans un seul. Vous augmenterez la probabilité d'avoir plus rapidement une somme en moins à débourser en mensualités