Investissement immobilier

Le pari du viager immobilier

Phénomène plutôt marginal en Belgique, la vente en viager peut s'avérer une excellente affaire tant pour le vendeur que pour l’acheteur. Retour sur un concept, parfois décrié, qui continue de séduire, chaque année, certains acteurs du monde immobilier.

Ah, le viager. Les cinéphiles connaissent bien cette forme de vente, popularisée début des années 70 par le long-métrage éponyme de Pierre Tchernia. On pouvait se délecter du jeu d'un Michel Galabru roublard, campant le rôle du Dr Léon Galipeau, et persuadé de réaliser une grande affaire en conseillant à son frère d'acquérir, en viager, la maison de campagne d'un patient qu'il savait sur le déclin. La trame du film, qu'on vous invite à revoir, résume, à elle seule, l’ambiguïté morale qu'un tel type de vente peut susciter.

Un principe assez simple

Car tout le ressort du viager repose sur une variable normalement inconnue de tous : la date de décès du vendeur. Le principe est, somme toute, assez trivial. Plutôt que d'obtenir l'intégralité du montant de la vente au moment de la transaction immobilière, l'ancien propriétaire du bien se verra verser, par l'acheteur, une rente mensuelle qui courra jusqu'au jour de sa mort. Le viager repose donc sur un pari plutôt explicite : le vendeur escomptera faire la bonne affaire en vivant un maximum, l'acheteur lui souhaitant inévitablement le contraire s'il désire s'y retrouver.

Concrètement, lorsqu'un propriétaire immobilier vend en viager, il recevra deux montants différents. Il y a d'abord ce qu'on appelle le bouquet, dont l'importance sera variable selon les cas et liée à la valeur du bien, et qui sera directement payé au moment de la signature du contrat de vente. Il oscille généralement entre 0% - les parties au contrat peuvent décider de ne pas en prévoir et, à la place, de majorer les rentes mensuelles – et 50% de la valeur estimée du bien. La somme restante, convertie en rente viagère, sera due chaque mois durant une période de 10, 15 ou 20 ans selon l'âge du vendeur.

Évidemment, le montant de cette rente ne sera pas le même selon que le vendeur est âgé de 30 ou de 80 ans – qui accepterait de toucher de maigres périodicités à un âge avancé ? – . Pour faire le calcul, plusieurs éléments doivent être pris en compte : la valeur actuelle de l'immeuble, l'âge du vendeur, le nombre de vendeurs (s'ils sont trois, les probabilités de mettre rapidement un terme aux rentes diminuent), l'état du bien, le type de viager (voir ci-dessous), l'importance du bouquet, les taux d'intérêt... L'idéal, pour vous assurez de fixer la somme adéquate, sera de faire appel à un expert en viager.

Un intérêt variable

Mais qu'avons-nous à y gagner en optant pour une telle formule ?

La réponse variera selon qu'on se trouve à la place du vendeur ou de l'acheteur.


Pour le vendeur, le premier avantage consiste à s'assurer un revenu périodique fixe à vie. Aucun risque de dilapider la somme en une fois. Cette rente ne pourra être revue à la baisse, même si les coûts de l'immobilier venaient à s'effondrer par la suite. Ensuite, contrairement à une vente traditionnelle, la rente viagère ne sera pas soumise à des taxes. Finalement - et c'est sur ce dernier point que le viager charme le plus -, il est possible d'opter pour une formule de viager dit « occupé » permettant au vendeur de continuer à habiter le bien – la rente s'en retrouvera, assez logiquement, diminuée – jusqu'à la fin de sa vie.

Du côté de l'acheteur – c'est là que certains dénoncent l'aspect cynique de la pratique – ce sera surtout un décès rapide du vendeur qui rendra l'opération juteuse. Si ce dernier vit longtemps, l'intérêt s'amoindrit grandement, bien qu'il s'agira toujours d'un placement plus intéressant que de laisser croupir son patrimoine sur un compte épargne. Attention, il n'est pas possible de contracter de prêt hypothécaire pour un achat en viager. L'avantage : ce sera toujours ça d'intérêts en moins à rembourser !


le coup de pouce fiscal de la Wallonie

Depuis janvier 2018, la Wallonie a réduit le taux des droits d'enregistrement applicables aux ventes en viager d'une résidence principale. Son objectif : encourager nos aînés à rester dans leur domicile.

Cela faisait plusieurs années qu'André Antoine (cdH), président du parlement wallon, militait pour faire passer la réforme. En modifiant le régime des droits d'enregistrement lié à la vente immobilière en viager, sa proposition entendait faciliter les possibilités de maintien à domicile de nos aînés (ou leur assurer une rente régulière leur permettant d'intégrer une maison de repos). Depuis le 1er janvier de cette année, c'est désormais chose faite.

Un double avantage

Actuellement, moyennant le respect des conditions énumérées ci-dessous, les droits d'enregistrement applicables aux ventes en viager de la résidence principale d'un vendeur pointeront à un taux réduit de 6%. De surcroît, ce taux ne s'appliquera plus sur la valeur vénale de la pleine propriété, mais uniquement sur un fragment de cette dernière (40% ou 50% selon la durée maximale de la rente). Une jolie économie pour l'acheteur qui sera plus enclin à accepter d'acquérir le bien en « viager occupé » – pour rappel, cette formule de vente permet au vendeur de continuer à habiter le bien jusqu'à son décès, tout en percevant mensuellement une rente financière versée par l'acheteur –.

Les conditions

Il devra s'agir d'une vente impliquant le versement d'une rente viagère. Cette vente pourra concerner tant la pleine propriété que la nue-propriété ou l'usufruit. Il faudra, finalement, encore que cette vente concerne l'habitation affectée à la résidence principale du vendeur depuis, au minimum, 5 ans.

Bien que cette réforme engendre un certain coût budgétaire pour la région, elle permet cependant à cette dernière d'encaisser plus rapidement les droits d'enregistrement. Tout le monde s'y retrouve, et c'est tant mieux !